13 דברים שהייתי רוצה לדעת על מכירת בית

אם כי הרבה הוא עשה קניית בית – הריגוש של הציד, הלחץ של המשא ומתן – יש רק כמה לטפל כאשר אתה המוכר. אחרי הכל, ככל שהמקום שלך יושב פנוי, ככל שאתה תקוע לשלם על זה (בתוספת כל המשכנתא החדשה שצילמת). למרות כמה missteps הם בלתי נמנע בתהליך המכירה, רבים אחרים הם די קל לעקוף – אם אתה יודע איך. 

נמכר Home For Sale Real Estate Sign and Beautiful New House.; Shutterstock ID 136157810; PO: TODAY.com
אנדי דין צילום / היום

ממציאת הסוכן הנכון לבתים פתוחים ששרדו, ביקשנו מהמוכרים לחלוק את העליות והמורדות של ניסיונם. הנה 13 דברים שהם רוצים שהם ידעו כאשר הבית שלהם הלך על השוק.

אין לשכור את החבר שלך כסוכן שלך. תהליך המכירה יכול להיות ארוך, מפרך אחד, ואתה צריך להרגיש מוסמך לדבר בלי לדאוג לשים את הקשר שלך על הקו.

אליסון Borchgrevink מצאו את זה בדרך הקשה כאשר החליטה לשים את הדירה שלה בוושינגטון על השוק. היא שכרה חבר של חבר, סוכן זוטר שחוסר הניסיון שלו אולי תרם ליחידה להתמקם כל עוד. 

“היו שם קופסאות בכל הדירה כשהוא צילם את התמונות השיווקיות, מה שאומר שהמקום שלי לא מתואר באור הטוב ביותר. ולא היו לו בתים פתוחים, “אמרה. “הוא גם לקח את הרישום שלי בכל פעם שהוא יצא לחופשה ובמהלך הנשיאות לנשיאות, למרות שאנשים רבים היו בעיר.”

ללכת מעבר מפה לאוזן. הפניות הן שימושיות, כן, אבל הם לא הדרך היחידה לבוא עם רשימה קצרה של מתווכים פוטנציאליים. בדוק את אתרי התיווך ולקרוא על הסוכנים שלהם (רבים מספקים ביוגרפיות). לראות אם מישהו בולט לך, ולאחר מכן לתת להם שיחת, מייעץ Kelley Vick, סוכן מורשה מקושר הנדל”ן עם קורקורן הקבוצה. 

“ביקור בבתים הפתוחים הוא דרך טובה נוספת לפגוש סוכנים המייצגים נכסים דומים לשלך”, היא מוסיפה. “זה גם נותן לך הזדמנות לדבר פנים אל פנים עם סוכנים שונים ולקבל תחושה של קרבה.”

שקול לשמור על החוזה עם הסוכן שלך קצר. גם אם אתה מעריץ את המתווך עכשיו, אתה עלול להרגיש שונה לאחר תהליך המכירה מתבצעת. ההימור הטוב ביותר שלך? לחתום על חוזה לשלושה חודשים – זה המינימום הסטנדרטי. בדרך זו, אם הדברים הולכים דרומה, אתה נעול רק במשך 90 ימים. (Borchgrevink, למשל, החליפה סוכנים לאחר 60 יום בלבד – ומכרה את הדירה זמן קצר לאחר מכן).

מסגרת הזמן יכול גם לעזור המתווך שלך גם כן. “סוכן טוב ישקיע הרבה זמן וכסף שלהם לשיווק הנכס שלך, ואתה רוצה לתת להם מספיק זמן כדי לראות את תוכנית השיווק שלהם דרך”, אומר ויק.

ללמוד על comps. הסוכן שלך ילמד על מכירות דומות, או “comps” באזור שלך, אבל אתה צריך לעשות מחקר משלך, יותר מדי. לדעת מה בתים אחרים הולכים בשכונה שלך ייתן לך מושג על מחיר הוגן הוגן עבור שלך. 

“הרבה אנשים יש מנופח רעיונות על מה המקום שלהם שווה”, אומר Borchgrevink. “לא עשיתי כי עשיתי הרבה מחקר. יש לי בדיוק מה חשבתי שאני מקבל, אשר הולך להראות את הערך של נדלן טוב באמת עושה מחקר מראש. ” 

אתרים כמו Trulia ו Zillow הם מקומות נהדרים להתחיל, או שאתה יכול לשאול סוכן להדפיס רשימות MLS בשבילך.

ודא שאתה והסוכן שלך מסכים על מה הבית שלך שווה ואיך זה צריך להיות משווק. אתה והסוכן שלך צריך להסכים על מחיר הרישום, אז אם המספר שהיא מציעה אינו תואם את אחד בראש שלך, לא להתבייש לבקש את ההיגיון שלה. 

בדיוק כמו חשוב, כמובן, איך את הבית שלך יהיה לקדם. גלה אם תמונות מקצועיות יילקחו, היכן המודעות יוצבו ואם הסוכן שלך יהיה להחזיק בתים פתוחים לפתות סוכנים אחרים להביא את הקונים שלהם, אומר ויק. 

“לשאול את השאלות האלה לא רק לתת לך מושג על המשאבים הזמינים לסוכן, זה ייתן לך תובנה איך הם עובדים ורמת ההתרגשות שלהם על הנכס שלך”, היא אומרת. 

הימנע הדחף לרשום גבוה. בטח, אתה רוצה לקבל כמה שאתה יכול עבור הבית שלך, אבל מנסה להסתכל על הבית שלך אובייקטיבית – יבלות וכל – רשימה בהתאם. אם המחיר גבוה מדי בהתחלה, הבית יכול לשבת על השוק ולהתחיל להיראות “מעופש”, מסביר ויק. 

“קונים פרספקטיבים לשים לב שזה היה בשוק במשך זמן מה בלי למכור, להניח שיש משהו לא בסדר עם זה לחצות אותו מהרשימה”, היא מסבירה.

בינתיים, התמחור רק – או מעט מתחת – שווי השוק יכול לעזור ליצור באז נחוץ ביותר בשבועיים הראשונים לאחר הרישום, כאשר המוכרים בדרך כלל לראות את הפעילות ביותר. המספר הנכון יכול גם אומר מהלכים הביתה מהר יותר. ויק מציין כי באופן כללי, הנתונים הסטטיסטיים מראים כי אם הבית הוא מחיר כראוי, המוכר צריך לקבל הצעה בתוך 12 הצגות הראשונות.

בנה בזמן כדי לסדר את הבית שלך. לפני שאתם מתכננים לשים את הבית על השוק, לקחת סיור ולנסות לראות את זה דרך העיניים של הקונה. אז תן לעצמך חודש לצייר על כל קירות בצבע boldly, לעשות נקי עמוק של המקום כולו, להסיר משפיע אישי ולעשות כל שדרוגים קטנים שיגבירו לערער לרסן או מחיר.

תלוי כמה דברים יש לך, ייתכן שתרצה לשקול הסרת רוב זה עבור בתים פתוחים והצגות. שטח נקי ומסודר הוא מראה מבורך עבור קונים, שכן הוא נותן להם הזדמנות לדמיין את עצמם בבית שלך. 

“בסופו של דבר הגענו למחסן כדי לשים כמה דברים כדי שהבית לא ייראה יותר מדי”, אומרת רנה פוסטר, אשר יחד עם בעלה, ג’ף, מכרה את בית הסטרטרים שלהם בבטון רוז ‘, לה. ” כמה דברים גדולים, כמו רהיטים עודפים, או סתם ארזו דברים שאנחנו לא באמת צריכים. “

יהיו עלויות בלתי צפויות. זה עולה כסף כדי למכור את הבית, כדי להתכונן לבלות על כל דבר, החל דוחות בדיקה מראש עלויות בימוי לשיפוצים קלים. למעשה, אתה עלול למצוא את עצמך שוקל את היתרונות והחסרונות של לקיחת על פרויקטים גדולים שיכולים להגביר את המחיר המבוקש שלך. 

“האמבטיה שלי היתה יכולה להשתמש בחידוש, “אומר בורצ’רבינק. “קיבלתי שלושה אומדנים ולפתע, הקבלנים הם כמו ‘בוא נחזור את חדר האמבטיה ב -10,000 דולר’. הייתי צריך לצעוד לאחור ולומר, ‘אני לא רוצה להשקיע את הכסף הזה. זה לא שווה את זה בפעם שזה היה לוקח. “

אז יש את עלויות הסגירה: חוץ מזה הסוכן טיפוסי של שישה אחוזים לחתוך, אתה צריך חשבון מסים העברה, שכר טרחת עורך דין, עמלות (אם יש לך משכנתא) וכל מס רווח הון, אם רלוונטי, בעת המכירה. 

“המוכר של ‘break-point’ הוא לא רק מה שהם שילמו במקור עבור הבית, אבל את המחיר של הבית בתוספת כל השיפורים שנעשו ואת עלויות הסגירה על המכירה,” מסביר Vick. העצה שלה? ערכו רשימה של כל עלויות הסגירה מוקדם על כך אתה יודע למה לצפות. הסוכן שלך אמור להיות מסוגל לעזור.

יהיה לך לשמור על הבית נקי  כל הזמן. מלבד הבתים הפתוחים מתוכננים, יש (בתקווה) שיחות תכופות של סוכנים שרוצים להראות את הבית שלך לקונים שלהם בהתראה קצרה מאוד. ובכל פעם, המקום שלך צריך להיות מסתכל הכי טוב שלה, כלומר עד שאתה מוכר, אתה תהיה אחראית לשמור אותו ללא רבב 24/7. 

“הייתי צריך לשמור על הבית נקי במשך שישה חודשים פלוס”, אומר שרון פנדר, ששכר את דודתה למכור את ביתה בלונג ביץ ‘. מיס.” את לא יכולה לעזוב את הדואר או להשאיר את הנעליים שלך בחוץ. אתה צריך לחשוב על כל הדברים הקטנים האלה כשאתה חוזר הביתה. בסוף השבוע, אם מישהו רוצה לבוא להראות, אתה צריך להיות מוכן לקום ולעזוב. “

חיות מחמד יכולות להוסיף קמטים לתהליך. אם יש לך חבר ארבע ארבע רגליים, תצטרך לנקוט אמצעי זהירות נוספים, כך שזה לא יימלט במהלך בתים פתוחים או הצגות. זה אומר לספר לכל סוכן שקורא שיש לך חיית מחמד ושאסור לצאת מחוץ לבית או לחצר – אזהרה שיכולה להזדקן אחרי כמה זמן. (פוסטר בסופו של דבר להביא את הכלב שלה לבית של אמה כל יום.) גם אתה צריך להיות על העליונה של ניקוי אחרי חיית המחמד אמר. “היו לי שני חתולים בתוך הבית, ולא יכולתי לתת לקופסה להיכנס ליום אחד”, אומר פנדר.

מצפה הרבה loos-loos. בתים פתוחים מביאים קונים פוטנציאליים, כן, אבל גם הרבה אנשים סקרנים שאינם אפילו פינג עבור בית חדש. קל להתרגש לספר האורחים המלא בשמות, אך יש לזכור כי לא כולם ברשימה רצינית.

קונים יכולים להיות nitpicky. למרות הבית שלך היה מספיק טוב בשבילך כל השנים האלה, הקונים עשויים לחשוב אחרת – והם עשויים לא להיות ביישן על כך שאתה יודע. 

“הדודה שלי תיתן לי משוב מקונים פוטנציאליים”, אומר פנדר. “אולי הם לא אהבו את צבע האריח במטבח. או שיתלוננו שבבית שלי אין שני חדרי אמבטיה מלאים. האשה שבסופו של דבר קנתה את המקום שלי היתה על כמה דברים, אבל היא ידעה שהיא מקבלת עסקה טובה, אז היא היתה מוכנה לעשות דברים קוסמטיים לבד “.

מכירת בית לוקח זמן. כן, אתה רוצה לפרוק את הבית במהירות, אבל להתיישב. רוב הזמן, תהליך המכירה הוא איטי. זה יכול לקחת זמן מה לפני ההצעות לבוא ואפילו עוד לפני המשא ומתן הם סופיים. ואז יש סגירה. אם הקונה מקבל משכנתא, מסביר ויק, זה יכול לקחת אותם עד 45 ימים לאחר חוזים נחתמים כדי להבטיח התחייבות משכנתא מהבנק.

וזה ציר זמן הרבה יותר אם הבית שלך הוא קצר מכירה, כמו של פנדר היה. 

“היינו צריכים לרשום את זה במחיר אחד, לחכות שלושה חודשים, ואז לרשום את זה עוד מחיר”, היא אומרת. “אז זה היה חודשיים לפני שהיתה לנו הצעה, ואז אנחנו מחכים שהבנק יחזור אלינו עם אישור. עד שנסגרנו, התהליך ארך כמעט שנה “.